Listado›Departamento en venta de 3 dorm. en Las Condes›Calculadora Financiera

Calculadora Financiera

Las Condes · 3.084 UF

UF utilizada: 39.921,09 CLP · fecha: 2026-04-17

Condicional

Avanza, pero intenta mejorar las condiciones de entrada

Con una TIR real de UF+4,8% la rentabilidad está en el rango medio/bajo de lo esperado. Antes de comprometerte, intenta negociar un menor precio de compra, mejores condiciones de crédito o buscar alternativas para aumentar el arriendo estimado.

IRR real · 10aUF+4,8%Flujo operacional + plusvalíaTIR moderada

Rentabilidad del activo

Cap Rate Bruto6,5%Renta / precio

Cap Rate Neto3,8%Tras opex

Cash-on-cash1,2%Año 1

Retorno de capital · 10a

Equity inicial1.982 UFPie 1.820 + costos 162

Ganancia neta+1.145 UFFlujos+venta−equity

ROI58%Ganancia / equity

MOIC1,58x(Flujos+venta)/equity

Activo y financiamiento

Valor activo3.084 UF

Renta mensual$668k

≈ 16,7 UF/mes · Cap Rate 6,5%

LTV (deuda / activo)41%

Deuda: 1.264 UF · LTV recomendado (DSCR 1.2): 41%

Tasa crédito (UF + %)UF + 4,50%

Plazo crédito20 años

Apreciación real anualUF + 2,0%

Sobre precio en UF (real)

Horizonte inversión10 años

Costos operacionales anuales

Vacancia efectiva7%

Administración (% renta efec.)8%

Contribuciones (% valor UF)1,0%

Mantención anual5 UF

Seguros anuales3 UF

CAPEX reserva (% valor UF)0.5%

Costos de entrada (CLP → UF)

Notaría / escritura$300k

7.5 UF

Timbres y estampillas (% crédito)0.8%

10.1 UF

Tasación + originación banco$500k

12.5 UF

Abogados / due diligence$800k

20.0 UF

Corredor compra (% valor)2.0%

61.7 UF

CAPEX / reparación inicial$2,0M

50.1 UF

Costos de salida

Corredor venta (% valor)2.0%

P&L operacional anual (UF)

Renta bruta	200,67	100%
Vacancia	-14,05	-7%
Renta efectiva	186,62	93%
Gastos operac.	-69,19	-34%
Administración	-14,93
Contribuciones	-30,84
Mantención	-5,00
Seguros	-3,00
CAPEX reserva	-15,42
NOI	117,43	59%
Dividendo del crédito (año 1)	-95,99
— Interés	-56,08
— Amortización	-39,91
Flujo al equity (año 1)	21,44	11%

Inversión de entrada (UF)

Equity base (pie)	1.819,56	59%
Notaría / escritura	7,51
Timbres y estampillas	10,12
Tasación + originación	12,52
Abogados / DD	20,04
Corredor compra	61,68
CAPEX inicial	50,10
Equity total inicial	1.981,53	64,3%

Waterfall de salida — año 10 (UF)

Precio de venta	3.759,38	100%
Cancelación deuda residual	-771,86	-20,5%
Corredor de venta	-75,19	-2.0%
Neto al equity (venta)	2.912,33	77,5%
Flujos acum. operac.	214,36	10a
Total retorno bruto	3.126,69
Equity invertido	-1.981,53
Ganancia neta	1.145,16	58%
MOIC	1.58x

Sensibilidad TIR vs precio de compra

Variación precio	Precio (UF)	TIR real
-15% descuento	2.621	UF+6,0%
-10% descuento	2.776	UF+5,6%
-5% descuento	2.930	UF+5,2%
Base (sin descuento)	3.084	UF+4,8%
+5% premium	3.238	UF+4,5%
+10% premium	3.392	UF+4,3%
+15% premium	3.547	UF+4,0%

Sensibilidad TIR vs variación de arriendo

Variación arriendo	Renta mensual	TIR real
+30% arriendo	$867.837	UF+7,1%
+20% arriendo	$801.080	UF+6,3%
+10% arriendo	$734.324	UF+5,6%
Base (arriendo actual)	$667.567	UF+4,8%
-10% arriendo	$600.810	UF+4,1%
-20% arriendo	$534.054	UF+3,4%
-30% arriendo	$467.297	UF+2,6%

Cargando gráficos…

Proyección año a año (UF)

Año	Renta bruta	Opex	NOI	Dividendo	Interés	Amort.	Saldo deuda	Flujo equity	Valor activo
1	200,7	-69,2	117,4	-96,0	-56,1	-39,9	1.225	21,4	3.146
2	200,7	-69,2	117,4	-96,0	-54,2	-41,7	1.183	21,4	3.209
3	200,7	-69,2	117,4	-96,0	-52,3	-43,7	1.139	21,4	3.273
4	200,7	-69,2	117,4	-96,0	-50,3	-45,7	1.093	21,4	3.338
5	200,7	-69,2	117,4	-96,0	-48,2	-47,8	1.046	21,4	3.405
6	200,7	-69,2	117,4	-96,0	-46,0	-50,0	996	21,4	3.473
7	200,7	-69,2	117,4	-96,0	-43,7	-52,3	943	21,4	3.543
8	200,7	-69,2	117,4	-96,0	-41,3	-54,7	889	21,4	3.613
9	200,7	-69,2	117,4	-96,0	-38,8	-57,2	832	21,4	3.686
10	200,7	-69,2	117,4	-96,0	-36,2	-59,8	772	21,4	3.759

Próximos pasos recomendados

1
Contacta al vendedor y visita la propiedad
Confirma el estado del activo en terreno. Ver ficha de la propiedad →
2
Valida los supuestos financieros
Cotiza el arriendo real con corredores de la zona y ajusta vacancia, opex y contribuciones con datos reales.
3
Revisa el estado físico de la propiedad
Evalúa vicios ocultos, instalaciones eléctricas, humedad y potenciales remodelaciones para ajustar el CAPEX inicial.
4
Contacta al menos 3 bancos y negocia el crédito hipotecario
Compara tasa, plazo, LTV y costos de originación. Una diferencia de 0.5% en tasa puede impactar significativamente la TIR.
5
Haz una oferta, cierra la compra y disfruta los beneficios de la inversión inmobiliaria
Con due diligence completo, negocia el precio con los datos en la mano.

¿Necesitas ayuda con alguno de estos pasos? En Deal Inmobiliario estamos para ayudarte — desde la evaluación financiera hasta el cierre.