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Calculadora Financiera

Las Condes · 6.525 UF

UF utilizada: 39.921,09 CLP · fecha: 2026-04-15

Buena

Buena oportunidad — se recomienda avanzar

Con una TIR real de UF+7,8% esta propiedad ofrece un retorno atractivo para su perfil de riesgo. Vale la pena continuar el proceso para invertir.

IRR real · 10aUF+7,8%Flujo operacional + plusvalíaBuena TIR

Rentabilidad del activo

Cap Rate Bruto8,1%Renta / precio
Cap Rate Neto5,3%Tras opex
Cash-on-cash2,2%Año 1

Retorno de capital · 10a

Equity inicial2.991 UFPie 2.741 + costos 251
Ganancia neta+3.094 UFFlujos+venta−equity
ROI103%Ganancia / equity
MOIC2,03x(Flujos+venta)/equity

Activo y financiamiento

Valor activo6.525 UF
Renta mensual$1,8M
≈ 44,1 UF/mes · Cap Rate 8,1%
LTV (deuda / activo)58%
Deuda: 3.784 UF · LTV recomendado (DSCR 1.2): 58%
Tasa crédito (UF + %)UF + 4,50%
Plazo crédito20 años
Apreciación real anualUF + 2,0%
Sobre precio en UF (real)
Horizonte inversión10 años

Costos operacionales anuales

Vacancia efectiva7%
Administración (% renta efec.)8%
Contribuciones (% valor UF)1,0%
Mantención anual5 UF
Seguros anuales3 UF
CAPEX reserva (% valor UF)0.5%

Costos de entrada (CLP → UF)

Notaría / escritura$300k
7.5 UF
Timbres y estampillas (% crédito)0.8%
30.3 UF
Tasación + originación banco$500k
12.5 UF
Abogados / due diligence$800k
20.0 UF
Corredor compra (% valor)2.0%
130.5 UF
CAPEX / reparación inicial$2,0M
50.1 UF

Costos de salida

Corredor venta (% valor)2.0%

P&L operacional anual (UF)

Renta bruta529,72100%
Vacancia-37,08-7%
Renta efectiva492,6493%
Gastos operac.-145,29-27%
Administración-39,41
Contribuciones-65,25
Mantención-5,00
Seguros-3,00
CAPEX reserva-32,63
NOI347,3566%
Dividendo del crédito (año 1)-287,31
— Interés-167,86
— Amortización-119,45
Flujo al equity (año 1)60,0411%

Inversión de entrada (UF)

Equity base (pie)2.740,5042%
Notaría / escritura7,51
Timbres y estampillas30,28
Tasación + originación12,52
Abogados / DD20,04
Corredor compra130,50
CAPEX inicial50,10
Equity total inicial2.991,4545,8%

Waterfall de salida — año 10 (UF)

Precio de venta7.953,94100%
Cancelación deuda residual-2.310,21-29,0%
Corredor de venta-159,08-2.0%
Neto al equity (venta)5.484,6569,0%
Flujos acum. operac.600,4410a
Total retorno bruto6.085,09
Equity invertido-2.991,45
Ganancia neta3.093,64103%
MOIC2.03x

Sensibilidad TIR vs precio de compra

Variación precioPrecio (UF)TIR real
-15% descuento5.546UF+9,8%
-10% descuento5.873UF+9,1%
-5% descuento6.199UF+8,4%
Base (sin descuento)6.525UF+7,8%
+5% premium6.851UF+7,3%
+10% premium7.178UF+6,8%
+15% premium7.504UF+6,3%

Sensibilidad TIR vs variación de arriendo

Variación arriendoRenta mensualTIR real
+30% arriendo$2.290.933UF+11,4%
+20% arriendo$2.114.707UF+10,2%
+10% arriendo$1.938.482UF+9,0%
Base (arriendo actual)$1.762.256UF+7,8%
-10% arriendo$1.586.030UF+6,6%
-20% arriendo$1.409.805UF+5,5%
-30% arriendo$1.233.579UF+4,3%
Cargando gráficos…

Proyección año a año (UF)

AñoRenta brutaOpexNOIDividendoInterésAmort.Saldo deudaFlujo equityValor activo
1529,7-145,3347,4-287,3-167,9-119,53.66560,06.656
2529,7-145,3347,4-287,3-162,4-124,93.54060,06.789
3529,7-145,3347,4-287,3-156,6-130,73.40960,06.924
4529,7-145,3347,4-287,3-150,6-136,73.27360,07.063
5529,7-145,3347,4-287,3-144,3-143,03.13060,07.204
6529,7-145,3347,4-287,3-137,8-149,52.98060,07.348
7529,7-145,3347,4-287,3-130,9-156,42.82460,07.495
8529,7-145,3347,4-287,3-123,7-163,62.66060,07.645
9529,7-145,3347,4-287,3-116,2-171,12.48960,07.798
10529,7-145,3347,4-287,3-108,4-179,02.31060,07.954

Próximos pasos recomendados

  1. 1

    Contacta al vendedor y visita la propiedad

    Confirma el estado del activo en terreno. Ver ficha de la propiedad →

  2. 2

    Valida los supuestos financieros

    Cotiza el arriendo real con corredores de la zona y ajusta vacancia, opex y contribuciones con datos reales.

  3. 3

    Revisa el estado físico de la propiedad

    Evalúa vicios ocultos, instalaciones eléctricas, humedad y potenciales remodelaciones para ajustar el CAPEX inicial.

  4. 4

    Contacta al menos 3 bancos y negocia el crédito hipotecario

    Compara tasa, plazo, LTV y costos de originación. Una diferencia de 0.5% en tasa puede impactar significativamente la TIR.

  5. 5

    Haz una oferta, cierra la compra y disfruta los beneficios de la inversión inmobiliaria

    Con due diligence completo, negocia el precio con los datos en la mano.

¿Necesitas ayuda con alguno de estos pasos? En Deal Inmobiliario estamos para ayudarte — desde la evaluación financiera hasta el cierre.