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Calculadora Financiera

Las Condes · 6.950 UF

UF utilizada: 39.921,09 CLP · fecha: 2026-04-15

Gran oportunidad

Gran oportunidad — no dejes pasar esta propiedad

Con una TIR real de UF+11,5% este activo es una excelente inversión, superando ampliamente el costo de oportunidad del capital. La rentabilidad ajustada al riesgo del activo inmobiliario es muy atractiva.

IRR real · 10aUF+11,5%Flujo operacional + plusvalíaTIR excelente

Rentabilidad del activo

Cap Rate Bruto9,6%Renta / precio
Cap Rate Neto6,6%Tras opex
Cash-on-cash3,9%Año 1

Retorno de capital · 10a

Equity inicial2.215 UFPie 1.946 + costos 269
Ganancia neta+3.800 UFFlujos+venta−equity
ROI172%Ganancia / equity
MOIC2,72x(Flujos+venta)/equity

Activo y financiamiento

Valor activo6.950 UF
Renta mensual$2,2M
≈ 55,4 UF/mes · Cap Rate 9,6%
LTV (deuda / activo)72%
Deuda: 5.004 UF · LTV recomendado (DSCR 1.2): 72%
Tasa crédito (UF + %)UF + 4,50%
Plazo crédito20 años
Apreciación real anualUF + 2,0%
Sobre precio en UF (real)
Horizonte inversión10 años

Costos operacionales anuales

Vacancia efectiva7%
Administración (% renta efec.)8%
Contribuciones (% valor UF)1,0%
Mantención anual5 UF
Seguros anuales3 UF
CAPEX reserva (% valor UF)0.5%

Costos de entrada (CLP → UF)

Notaría / escritura$300k
7.5 UF
Timbres y estampillas (% crédito)0.8%
40.0 UF
Tasación + originación banco$500k
12.5 UF
Abogados / due diligence$800k
20.0 UF
Corredor compra (% valor)2.0%
139.0 UF
CAPEX / reparación inicial$2,0M
50.1 UF

Costos de salida

Corredor venta (% valor)2.0%

P&L operacional anual (UF)

Renta bruta664,89100%
Vacancia-46,54-7%
Renta efectiva618,3593%
Gastos operac.-161,72-24%
Administración-49,47
Contribuciones-69,50
Mantención-5,00
Seguros-3,00
CAPEX reserva-34,75
NOI456,6369%
Dividendo del crédito (año 1)-379,89
— Interés-221,95
— Amortización-157,94
Flujo al equity (año 1)76,7412%

Inversión de entrada (UF)

Equity base (pie)1.946,0028%
Notaría / escritura7,51
Timbres y estampillas40,03
Tasación + originación12,52
Abogados / DD20,04
Corredor compra139,00
CAPEX inicial50,10
Equity total inicial2.215,2131,9%

Waterfall de salida — año 10 (UF)

Precio de venta8.472,01100%
Cancelación deuda residual-3.054,64-36,1%
Corredor de venta-169,44-2.0%
Neto al equity (venta)5.247,9361,9%
Flujos acum. operac.767,3910a
Total retorno bruto6.015,32
Equity invertido-2.215,21
Ganancia neta3.800,11172%
MOIC2.72x

Sensibilidad TIR vs precio de compra

Variación precioPrecio (UF)TIR real
-15% descuento5.908UF+14,6%
-10% descuento6.255UF+13,5%
-5% descuento6.603UF+12,4%
Base (sin descuento)6.950UF+11,5%
+5% premium7.298UF+10,6%
+10% premium7.645UF+9,9%
+15% premium7.992UF+9,2%

Sensibilidad TIR vs variación de arriendo

Variación arriendoRenta mensualTIR real
+30% arriendo$2.875.517UF+17,2%
+20% arriendo$2.654.323UF+15,3%
+10% arriendo$2.433.130UF+13,3%
Base (arriendo actual)$2.211.936UF+11,5%
-10% arriendo$1.990.742UF+9,6%
-20% arriendo$1.769.549UF+7,8%
-30% arriendo$1.548.355UF+6,1%
Cargando gráficos…

Proyección año a año (UF)

AñoRenta brutaOpexNOIDividendoInterésAmort.Saldo deudaFlujo equityValor activo
1664,9-161,7456,6-379,9-221,9-157,94.84676,77.089
2664,9-161,7456,6-379,9-214,7-165,24.68176,77.231
3664,9-161,7456,6-379,9-207,1-172,84.50876,77.375
4664,9-161,7456,6-379,9-199,2-180,74.32776,77.523
5664,9-161,7456,6-379,9-190,9-189,04.13876,77.673
6664,9-161,7456,6-379,9-182,2-197,73.94176,77.827
7664,9-161,7456,6-379,9-173,1-206,83.73476,77.983
8664,9-161,7456,6-379,9-163,6-216,33.51776,78.143
9664,9-161,7456,6-379,9-153,7-226,23.29176,78.306
10664,9-161,7456,6-379,9-143,3-236,63.05576,78.472

Próximos pasos recomendados

  1. 1

    Contacta al vendedor y visita la propiedad

    Confirma el estado del activo en terreno. Ver ficha de la propiedad →

  2. 2

    Valida los supuestos financieros

    Cotiza el arriendo real con corredores de la zona y ajusta vacancia, opex y contribuciones con datos reales.

  3. 3

    Revisa el estado físico de la propiedad

    Evalúa vicios ocultos, instalaciones eléctricas, humedad y potenciales remodelaciones para ajustar el CAPEX inicial.

  4. 4

    Contacta al menos 3 bancos y negocia el crédito hipotecario

    Compara tasa, plazo, LTV y costos de originación. Una diferencia de 0.5% en tasa puede impactar significativamente la TIR.

  5. 5

    Haz una oferta, cierra la compra y disfruta los beneficios de la inversión inmobiliaria

    Con due diligence completo, negocia el precio con los datos en la mano.

¿Necesitas ayuda con alguno de estos pasos? En Deal Inmobiliario estamos para ayudarte — desde la evaluación financiera hasta el cierre.