Metodología

En Deal Inmobiliario, analizamos las propiedades del mercado de venta y de arriendo para obtener la información de inversión. Los datos se actualizan periódicamente.

Solo se incluyen en los resultados las propiedades que tienen precio, superficie y coordenadas geográficas completas. Las propiedades sin esta información se marcan como inactivas.

El cap rate es el indicador principal de rentabilidad para inversión en arriendo. Mide el ingreso anual de arriendo como porcentaje del precio de compra, sin considerar financiamiento.

El cap rate que mostramos es bruto: no descuenta contribuciones, mantenimiento, ni períodos de vacancia. Es un indicador comparativo para filtrar oportunidades, no un retorno neto garantizado.

La renta estimada se calcula usando comparables de arriendo — propiedades similares actualmente en arriendo en la misma zona geográfica.

El nivel de confianza que aparece en las tarjetas refleja la cantidad y cercanía de los comparables: Alta confianza (3+ comparables cercanos), Zona media (radio ampliado), Zona amplia (menos comparables disponibles).

El indicador "precio de zona" que aparece en el detalle de propiedad representa el precio promedio por m² de propiedades similares en un radio de 2 km.

Se usa para comparar si la propiedad está por encima o por debajo del precio de mercado de su zona. Una propiedad al –10% del precio de zona puede representar una oportunidad de entrada por debajo del mercado.

• Precios de publicación, no de cierre. Los precios son los que aparecen en los portales. El precio de cierre real puede diferir (especialmente en ventas, donde existe negociación).
• La renta estimada es una referencia, no una garantía. El mercado de arriendo varía por piso, vista, estado del inmueble y negociación directa con el arrendatario.
• Posibles errores de publicación. Las propiedades en los diferentes sitios de publicación pueden venir con errores: confundir área total con área útil, ubicación imprecisa, precios o dormitorios incorrectos, etc. En Deal Inmobiliario hacemos una revisión profunda de cada propiedad, pero a veces estos errores pueden ser difíciles de identificar generando indicadores de inversión erróneos.
• Gastos no considerados en cap rate bruto. Contribuciones, seguro, mantenimiento y vacancia reducen el retorno real. En el modelo de Calculadora Financiera ya se calcula el Cap Rate Neto donde sí se toman en consideración todos los gastos operacionales.
• Datos históricos limitados. La plataforma se basa en propiedades activas actuales. No mostramos series históricas de precios.
• Cobertura geográfica. Actualmente solo cubrimos comunas de la Región Metropolitana.