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Calculadora Financiera

Las Condes · 2.650 UF

UF utilizada: 39.921,09 CLP · fecha: 2026-04-15

Gran oportunidad

Gran oportunidad — no dejes pasar esta propiedad

Con una TIR real de UF+13,0% este activo es una excelente inversión, superando ampliamente el costo de oportunidad del capital. La rentabilidad ajustada al riesgo del activo inmobiliario es muy atractiva.

IRR real · 10aUF+13,0%Flujo operacional + plusvalíaTIR excelente

Rentabilidad del activo

Cap Rate Bruto10,5%Renta / precio
Cap Rate Neto7,2%Tras opex
Cash-on-cash5,7%Año 1

Retorno de capital · 10a

Equity inicial743 UFPie 583 + costos 160
Ganancia neta+1.496 UFFlujos+venta−equity
ROI201%Ganancia / equity
MOIC3,01x(Flujos+venta)/equity

Activo y financiamiento

Valor activo2.650 UF
Renta mensual$926k
≈ 23,2 UF/mes · Cap Rate 10,5%
LTV (deuda / activo)78%
Deuda: 2.067 UF · LTV recomendado (DSCR 1.2): 78%
Tasa crédito (UF + %)UF + 4,50%
Plazo crédito20 años
Apreciación real anualUF + 2,0%
Sobre precio en UF (real)
Horizonte inversión10 años

Costos operacionales anuales

Vacancia efectiva7%
Administración (% renta efec.)8%
Contribuciones (% valor UF)1,0%
Mantención anual5 UF
Seguros anuales3 UF
CAPEX reserva (% valor UF)0.5%

Costos de entrada (CLP → UF)

Notaría / escritura$300k
7.5 UF
Timbres y estampillas (% crédito)0.8%
16.5 UF
Tasación + originación banco$500k
12.5 UF
Abogados / due diligence$800k
20.0 UF
Corredor compra (% valor)2.0%
53.0 UF
CAPEX / reparación inicial$2,0M
50.1 UF

Costos de salida

Corredor venta (% valor)2.0%

P&L operacional anual (UF)

Renta bruta278,29100%
Vacancia-19,48-7%
Renta efectiva258,8193%
Gastos operac.-68,45-25%
Administración-20,70
Contribuciones-26,50
Mantención-5,00
Seguros-3,00
CAPEX reserva-13,25
NOI190,3568%
Dividendo del crédito (año 1)-156,92
— Interés-91,68
— Amortización-65,24
Flujo al equity (año 1)33,4312%

Inversión de entrada (UF)

Equity base (pie)583,0022%
Notaría / escritura7,51
Timbres y estampillas16,54
Tasación + originación12,52
Abogados / DD20,04
Corredor compra53,00
CAPEX inicial50,10
Equity total inicial742,7128,0%

Waterfall de salida — año 10 (UF)

Precio de venta3.230,34100%
Cancelación deuda residual-1.261,78-39,1%
Corredor de venta-64,61-2.0%
Neto al equity (venta)1.903,9558,9%
Flujos acum. operac.334,2910a
Total retorno bruto2.238,24
Equity invertido-742,71
Ganancia neta1.495,53201%
MOIC3.01x

Sensibilidad TIR vs precio de compra

Variación precioPrecio (UF)TIR real
-15% descuento2.253UF+16,6%
-10% descuento2.385UF+15,3%
-5% descuento2.518UF+14,1%
Base (sin descuento)2.650UF+13,0%
+5% premium2.783UF+12,0%
+10% premium2.915UF+11,2%
+15% premium3.047UF+10,4%

Sensibilidad TIR vs variación de arriendo

Variación arriendoRenta mensualTIR real
+30% arriendo$1.203.527UF+20,1%
+20% arriendo$1.110.948UF+17,7%
+10% arriendo$1.018.369UF+15,3%
Base (arriendo actual)$925.790UF+13,0%
-10% arriendo$833.211UF+10,8%
-20% arriendo$740.632UF+8,6%
-30% arriendo$648.053UF+6,5%
Cargando gráficos…

Proyección año a año (UF)

AñoRenta brutaOpexNOIDividendoInterésAmort.Saldo deudaFlujo equityValor activo
1278,3-68,5190,4-156,9-91,7-65,22.00233,42.703
2278,3-68,5190,4-156,9-88,7-68,21.93433,42.757
3278,3-68,5190,4-156,9-85,5-71,41.86233,42.812
4278,3-68,5190,4-156,9-82,3-74,71.78733,42.868
5278,3-68,5190,4-156,9-78,8-78,11.70933,42.926
6278,3-68,5190,4-156,9-75,3-81,71.62833,42.984
7278,3-68,5190,4-156,9-71,5-85,41.54233,43.044
8278,3-68,5190,4-156,9-67,6-89,31.45333,43.105
9278,3-68,5190,4-156,9-63,5-93,51.36033,43.167
10278,3-68,5190,4-156,9-59,2-97,71.26233,43.230

Próximos pasos recomendados

  1. 1

    Contacta al vendedor y visita la propiedad

    Confirma el estado del activo en terreno. Ver ficha de la propiedad →

  2. 2

    Valida los supuestos financieros

    Cotiza el arriendo real con corredores de la zona y ajusta vacancia, opex y contribuciones con datos reales.

  3. 3

    Revisa el estado físico de la propiedad

    Evalúa vicios ocultos, instalaciones eléctricas, humedad y potenciales remodelaciones para ajustar el CAPEX inicial.

  4. 4

    Contacta al menos 3 bancos y negocia el crédito hipotecario

    Compara tasa, plazo, LTV y costos de originación. Una diferencia de 0.5% en tasa puede impactar significativamente la TIR.

  5. 5

    Haz una oferta, cierra la compra y disfruta los beneficios de la inversión inmobiliaria

    Con due diligence completo, negocia el precio con los datos en la mano.

¿Necesitas ayuda con alguno de estos pasos? En Deal Inmobiliario estamos para ayudarte — desde la evaluación financiera hasta el cierre.